임대사업, 2억 투자하고 매달 80만 원 수익이면 과연 괜찮은 걸까? 수익률, 리스크, 대안까지 꼼꼼하게 따져보는 임대사업 현실 분석 포스트.
1. 2억 투자, 월 80만 원 수익… 수익률은 몇 %일까?
2억 원이라는 거액을 투자해서 매달 80만 원을 번다면,
표면적으로는 ‘괜찮은 수익’처럼 들릴 수 있습니다. 하지만 수익률 계산은 그렇게 단순하지 않습니다.
우선 계산해보죠.
월 80만 원 × 12개월 = 연 960만 원 수익
이를 2억 원 투자금 기준으로 나누면,
연 수익률은 약 4.8%
지금처럼 예금금리가 3~4%에 달하고, 주식·리츠 등 다른 자산도 비슷한 수익률을 준다는 점을 고려하면,
"4.8%는 ‘나쁘지 않지만 특별하지도 않은 수익률’"입니다.
더구나 임대사업은 단순히 숫자만 보는 게 아니라
공실, 세금, 수리비, 계약 갱신 리스크 등 운영 리스크도 반영해야 하죠.
그렇다면 2억 투자로 월세 80만 원 받는 모델, 정말 괜찮은 투자일까요?
2. 수익률 4.8%가 현실적인 이유
많은 사람들이 “부동산은 안정적이다”라는 생각으로 장기 임대에 진입합니다.
실제로 오피스텔이나 원룸을 매입해서 임대 놓을 경우,
월세 60만~90만 원 선에서 임차인이 구해지고,
2~3억 원 정도의 매입가를 감안하면 연 수익률은 3~5%가 현실적입니다.
예를 들어,
- 2억짜리 오피스텔 매입
- 보증금 1000만 원 + 월세 80만 원 계약
- 관리비는 세입자 부담
이 경우, 매년 약 960만 원 수익 → 4.8% 수익률
하지만 여기에는 세금, 공실, 중개비, 관리비용, 수선비 등의 숨은 비용이 빠져 있습니다.
따라서 실질적인 순수익률은 3.5~4.0% 정도가 될 가능성이 큽니다.
3. 임대사업의 장점은 '수익률'이 아닌 '안정성'
그렇다면 왜 많은 사람들이 여전히 임대사업에 관심을 가질까요?
그 이유는 명확합니다.
수익률보다 '현금흐름'과 '자산 안정성' 때문입니다.
월세는 주식처럼 등락이 심하지 않고,
자산 가치도 장기적으로는 유지되거나 상승 가능성이 있습니다.
특히 부동산은 ‘레버리지’ 활용이 가능하기 때문에,
전세나 보증금, 대출을 활용하면 실제 내 자본금은 줄이고 수익률을 높일 수 있죠.
예를 들어,
2억짜리 부동산을 보증금 1억 + 자본금 1억으로 매입하면
연 960만 원 수익에 대한 자본수익률은 "9.6%"까지도 올라갈 수 있습니다.
4. 하지만, 수익률만 보고 뛰어들면 안 되는 이유
단기 수익률만 보고 매입한 부동산이
막상 공실이 길어지거나 세입자 분쟁이 생기면
연간 수익률이 순식간에 0% 이하로 떨어질 수 있습니다.
예를 들어,
- 한 달 공실 → 80만 원 손실
- 세입자 이탈 + 중개비 + 수리비 → 몇십만 원 지출
- 월세 미납, 소송 등 리스크 → 회수 불가 가능성도 있음
부동산 임대사업은 운영 리스크 관리가 수익률보다 중요합니다.
따라서 단순히 “얼마 벌 수 있다”는 계산이 아닌,
"어떻게 안정적으로 유지할 수 있을까"에 집중해야 합니다.
5. 보수적으로 따졌을 때 실제 수익률은?
다음은 ‘숨은 비용’을 반영한 시뮬레이션 예시입니다.
| 항목 | 금액(연간) |
| 총 임대수익 | 960만 원 |
| 공실(1달) 손실 | -80만 원 |
| 수리비/유지비 | -30만 원 |
| 중개수수료 | -50만 원 (2년에 1회) |
| 세금 (종부세/재산세/소득세 포함) | -100만 원 추정 |
순수익 = 약 700만 원 → 실질 연 수익률 약 3.5%
이처럼 실제 수익률은 생각보다 낮을 수 있으며,
“정확한 투자 수익률 계산기”를 이용해 미리 시뮬레이션하는 게 중요합니다.
6. 수익률이 낮은데도 임대사업을 선택하는 이유
그래도 사람들은 임대사업을 합니다. 왜일까요?
- 월세 수익 = 생활비 대체
- 경기와 무관하게 꾸준한 현금흐름
- 장기보유 시 자산 가치 상승 가능성
- 대출 활용 통한 수익률 제고
- 상속세/증여세 절세 구조 활용 가능
즉, 수익률만 보고 선택하는 게 아니라,
종합적인 자산관리 전략으로 임대사업을 활용하는 것입니다.
7. 월 80만 원보다 높은 수익을 내는 구조는?
만약 2억으로 매달 100~150만 원 이상 수익을 원한다면
전통적인 장기 임대가 아닌 단기임대, 전대차, 공유오피스, 셰어하우스 등
운영형 부동산 모델을 고려해야 합니다.
예:
- 삼삼엠투를 통한 전대차 단기임대
- 오피스텔을 2인 셰어하우스로 개조
- 원룸 2개 임대 → 리스크 분산 + 수익 상승
하지만 이런 구조는 운영 난이도와 시간 투입이 증가하므로
자신의 성향에 따라 선택해야 합니다.
결론: 이게 '맞다 vs 아니다'는 당신의 전략에 따라
"2억 투자해서 80만 원 버는 임대사업, 이게 맞을까?"
→ 정답은 당신의 투자 성향과 목적에 따라 달라집니다.
- 은퇴 후 안정적인 생활비를 원한다면 → “맞다”
- 단기 고수익을 원한다면 → “더 나은 모델 필요”
- 자산가치 + 절세전략을 병행하고 싶다면 → “유효하다”
임대사업은 단순한 수익률 싸움이 아니라,
내 자산을 어떻게 굴리고 유지할 것인가에 대한 전략적 선택입니다.