경매 투자 시 자금 부담을 줄이는 실전 전략, '사전 임차인 유치'에 대해 소개합니다. 조건부 계약서, 광고 문구 예시까지 총정리한 부동산 투자 가이드입니다.
원칙적으로는 내 소유가 아닌 부동산을 임의로 온라인에 올리는 것은 '주의'가 필요합니다.
하지만 실전에서는 법적 선을 넘지 않는 선에서 '사전 입주자 수요 조사'를 위한 간접적인 방식이 자주 활용됩니다. 온라인 플랫폼이나 공인중개사와의 협업을 통해서 명확한 고지와 함께 조심스럽게 진행한다면 가능한 방법입니다. 아래에 자세히 설명드리겠습니다.
왜 문제가 될 수 있을까?
- 소유권이 없는 상태에서 특정 부동산을 ‘내 것처럼’ 광고하면,
- 허위매물로 간주될 수 있으며,
- 플랫폼 운영사에 의해 제재 또는 신고 대상이 될 수 있습니다.
- 일부 중개인나 업자는 심할 경우 공인중개사법 위반 소지도 발생합니다.
그렇다면 실전에서는 어떻게 하나요?
① 구체적인 주소 없이 “예정 물건”으로 안내
- 예: “○○동 중심상권 상가 예정 / 낙찰 예정 / 입주자 모집 중”
- 광고 문구에 “경매 물건으로 입찰 예정이며, 낙찰 시 입점 가능”이라고 명확히 고지
- 주소는 비공개, 상담자에게만 제공
포인트: '내 것'이라고 오해할 만한 표현을 사용하지 않는 것이 중요합니다.
② 현장 브로커 또는 인근 공인중개사와 협업
- 주변 공인중개사에게 “이 부동산 경매 입찰할 예정인데, 임차인 있으면 미리 연결 부탁드립니다” 요청
- 브로커가 이미 해당 상가의 기존 공실 정보를 알고 있을 경우, 이전 임차인 연결로 수요 확보도 가능합니다
이 방법은 실전 투자자들이 가장 많이 활용하는 전략입니다.
③ 사적 네트워크에서 입주 의향 조사
- 부동산 커뮤니티, 상가 입주자 카페, 점포 창업 네트워크 등에서 “이런 상권, 이런 조건이라면 입점 희망하십니까?”라는 형태로 사전 타진
- 이를 통해 조건부 임대의향서를 작성할 수도 있습니다
법적·도덕적 주의사항
| 구분 | 설명 |
| 소유권 명확히 표기 | “소유권 이전 후 정식 계약 예정” 등 정확히 밝혀야 합니다. |
| 허위매물 방지 | 실제로 해당 물건을 낙찰받을 의사가 있어야 하며, 무작정 여러 물건을 광고하는 행위는 금지됩니다. |
| 중개행위 주의 | 공인중개사 자격 없이 중개 수수료를 요구하거나 대리계약을 하는 경우 법적 문제 발생 |
'합법적 텍스트 문구 예시'
[예시 1: 온라인 공실 플랫폼용 문구]
제목:
"○○역 중심상권 내 상가 입점 희망자 모집 (경매 낙찰 예정 물건)"
본문:
- 본 매물은 ○○역 인근 상업지역에 위치한 공실 상가입니다.
- 현재 경매 물건으로 입찰을 준비 중이며, 낙찰 성공 시 즉시 입점 가능한 세입자를 우선 모집합니다.
- 임대 조건은 사전 협의를 통해 확정 가능하며, 실제 임대차 계약은 소유권 이전 완료 후 체결됩니다.
- 창업 예정자, 점포 이전 계획이 있으신 분의 많은 관심 부탁드립니다.
- 본 물건은 소유권 이전 전으로, 본 광고는 입점 희망 수요 확인을 위한 목적입니다.
문의:
(연락처, 이메일 등)
(직접 임대 예정자임을 명시 – 예: “개인 투자자 / 비중개인”)
[예시 2: 공인중개사에게 협조 요청용 문구]
안녕하세요. ○○동 소재 경매 물건에 입찰을 준비 중인 개인 투자자입니다.
입찰 예정 물건의 위치 및 조건은 아래와 같으며, 낙찰 시 세입자 확보를 빠르게 진행하고자 합니다.
귀 사무소에 입점 수요자가 있다면, 조건부로 우선 협의 후 실제 낙찰 시 정식 계약을 체결하고자 합니다.
- 위치: ○○시 ○○구 ○○로 (대략적 주소)
- 용도: 상가 / 1층 점포
- 예상 보증금: 5,000만 원
- 예상 월세: 200만 원
- 입점 가능 시기: 낙찰 및 소유권 이전 완료 후 (약 ○월 예정)
정식 계약은 소유권 취득 이후 체결 예정이며, 현재는 임대 의향자 확보 목적의 문의입니다.
광고 시 꼭 포함할 문구
- “경매 입찰 예정 물건으로, 낙찰 시 정식 계약 체결 예정입니다.”
- “소유권 이전 전이며, 본 광고는 입주 수요 확인을 위한 것입니다.”
- “현 시점에서는 조건부 의향 확인서 수준의 협의만 가능하며, 법적 계약이 아닙니다.”
결론
광고 자체는 “조심스럽게, 명확한 고지를 전제로” 한다면 가능합니다.
다만, 일반적인 매물 광고처럼 내 소유인 양 올리는 것은 허위매물로 오해받을 수 있으므로 반드시 피해야 합니다.
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